השקעות נדלן – הדרך להפוך השקעה בנכס נדלן לרווח כלכלי משתלם

השקעות נדלן נכונות יכולות להפוך בקלות להכנסה חודשית - שנתית. ישראלים רבים פונים גם להשקעות נדלן בחול כדי לפנות לשוק חדש, בואו לגלות למה ואיך

השקעות נדלן מאז ומתמיד היו השקעה מזמינה עבור משקיעים רבים שרוצים לקצור תשואות וליהנות ממקור הכנסה רווחי ומשתלם ביותר. ישראלים רבים פונים להשקעות בארץ ולהשקעות נדלן בחול, נכס ומקרקעין הם החזקות יחסית בטוחות ורווחיות. כיוון שהשקעה בנדלן היא השקעה במוצר מוחשי האפשרות ליפול כלכלית ולהיכנס למצב של לחץ כלכלי נמוכה יותר כיוון שהדריה לנכסים לא נעלמת ואינה תלויה כמעט בדבר. נכס אינו יכול לאבד את ערכו בין לילה וגם אם חלה ירידה בשווי הנכסים באזור יש תווך זמן ארוך יחסית להתמודד עם הבעיה בניגוד להשקעות בבורסה או בשוק ההון שיכולות ברגע אחד לאבד את ערכן לחלוטין.

השקעות נדלן אפיון כללי 

תחום השקעות נדלן ככלל מאפשר הפקת תשואות יפות למשקיעים ולרוב גם במקרה של אי הצלחה ההפסדים הם מינימליים. לא משנה מה גודל ההשקעה בין אם מדבור בהשקעה קטנה יחסית או גדולה יותר, אם מדובר בגידור מפני נפילות בשוק המניות או אינפלציה פתאומית בשוק העניין והמשיכה לתחום הוכיחה את עצמה לאורך השנים במבחן הזמן. ההשקעות בנדלן מתבצעות לרוב מרחוק כאשר המשקיעים עצמם כמעט ולא מעורבים בהתעסקות השוטפת, בעקבות כך ההשקעות נחשבות לסיכון נמוך יחסית בגלל כמה סיבות מהותיות: 

1. הנכסים הם פיזיים ורשומים על שמו הפרטי של המשקיע עצמו.
2. התחום של שוק הנדלן לא נוטה לתנודות ושינויים קיצוניים
3. עם צמיחת האוכלוסייה ישנה דרישה מתמדת לאכלוס, לדיור ולנכסים
4. במיקומים אסטרטגיים הביקוש לדיור גדול מההיצע הקיים 


סוגי ההשקעות הקיימים בתחום הנדל"ן  

1. השקעות מניבות – מדובר בהשקעה שמניבה רווח על בסיס חודשי או שנתי על ידי תשלום השכרת נכסים, בין אם מדובר בנכס פרטי כגון דירות או נכסים לעסקים כגון משרדים, מפעלים, חברות שטחי מסחר ועוד.

2. השקעות משוערות – מדובר בהשקעה עתידית בשטח או מגרש שצפויים להיכנס במיקום אסטרטגי בתקווה למכור אותם בהמשך ברווח של עשרות ופילו מאות אחוזים ממחיר הקנייה הראשוני שלהם.

3. השקעות להשבחה – "היפוך בתים" היא אסטרטגיה בה משקיעים רוכשים נכס פשוט ומשפצים אותו עד לרמה של העלאת דמי השכירות אליו או מכירתו בסכום הגבוהה משמעותית מסכום הקנייה וההשקעה בו. 

4. משכון נכסים כבסיס להתפשטות עסקית – כל אדם שיש בבעלותו נכס יכול למשכן אותו על מנת להיכנס לתחום של השקעות נדלן בתנאי ריבית נוחים ושווים יותר. 

5. השקעות בשוק ההון –בהשקעות מסוג זה ניתן לרכוש מניות על חברות נדלן שונות אשר פתוחות לסחר חופשי בבורסה.


ההבדל בהשקעות בין נדלן פרטי ושטחי נדלן מסחריים

השקעות נדלן יכולות להיות בארץ או השקעות נדלן בחול. ישנה אפשרות לבצע השקעות בנכסים למגורים או בנכסים מסחריים כגון בניני משרדים, מרכזים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים, שטחי חניונים, מגרשים ועוד אפשרויות רבות אחרות.

נדלן מגורים – הביקוש לדירות מגורים בארץ נמצא בעלייה תמידית ולכן תמיד יהיו משקיעים בתחום. בדרך כלל את שווי ההשקעה מחשבים לפי מחיר פר מטר, המחיר נקבע לפי ממוצא באזור גאוגרפי. בדרך כלל השקעות נדלן למגורים מקבלות תנאי מימון אטרקטיביים יחסית דרך אפשרויות מימון שונות כגון בנקים או גופיים חיצוניים והן כדי ליצר רווח מדמי שכירות או ממכירה בפער רווחי אחרי שיפוץ והשבחה של הדירה. 

נדלן מסחרי – בהשקעות בנדלן מסחרי הכוונה היא לקניונים, משרדים, מרכזי תעשייה, מלונות, חניונים ועוד שטחים המשמשים לצורכי סחר ולא למחייה פרטית, גם בהשקעות אלו הרווח הוא מהשכרה או השבחה ומכירה אך ההבדל הוא בהשקעות מסחריות החוזים לרוב ארוכים יותר מה שמעניק יותר ביטחון לתווך הרחוק. 

השקעות נדלן - הדרך להפוך השקעה בנכס נדלן לרווח כלכלי משתלם

השקעות נדלן בארץ מול השקעות נדלן בחול 

במדינת ישראל ישנה מגמה עקבית של עלייה במחירי הדיור שכן הביקוש לדירות במיוחד באזורי המרכז ובאזורים אסטרטגיים גבוהה מההיצע הקיים. ב2015 התקבלה החלטה של שר האוצר לעלות את מס הרכישה בארץ ל8% מה שגם לתופעה קיצונית של ירידה באוחזי השקיעים בארץ ומעבר חד של משקיעים רבים להשקעות נדלן בחול. ההשקעות בנדלן בחול אולי יוצאות משתלמות יותר כלכלית כיוון שהנכסים מעבר לים נחשבים לזולים יותר ומבטיחות תשואה גבוהה יותר מזה המתאפשרת בארץ, אך למרות היתרונות בולטים קיים חשש גדול אצל משקיעים רבים מההתנהלות וסגירת עסקאות מרחוק. כיום בעקבות משבר הקורונה הוחלט להחזיר את מס הרכישה ל5% כמו שהיה לפני כן, למרות זאת  היתרונות הנוספים של השקעות בחול מעבר למס הגבוה שהיה בארץ נשארו כשהיו. 

מיסים על נדלן בארץ

המיסים על הנדלן בארץ כפופים ישירות לחוק במקרקעין, קיימים יחסית לא מעט סוגים של מיסוי על השקעות נדלן בישראל כגון: 

מס רכישה- מס זה משלום על פי חישוב של 5% מגובהה מחיר העסקה ומשולם בזמן רכישה הנכס.

מס שבח – מס זה מחושב מתהליך מכיר נכס ונמדד לפי הרווח והפער בין המכיר בו קנה המשקיע את הנכס למחיר בו הוא מכר. המס מחושב לפי 25% מרווח העסקה. ישנה דרך לקבל פטור ממס זה, במידה והדירה הוחזקה למחייה למשך של לפחות כ18 חודשים או הועברה בירושה.

היטל השבחה – מס זה מוטל על בעלי נכסים המעונינים לשדרג את הנכס שבבעלותם, כגון – הוספת קומה לדירה, מרפסת או הרחבת השטח. המס עומד כיום על 50% משווי ההשבחה של הנכס.

סיכום

השקעות בנדלן הן תחום רווחי ופופולרי מאוד אך הרווח בו אינם מידי וכל התהליך דורש זמן וסבלנות רבה. יש דגש גדול במחקר מקדים טרם ההשקעה, בדיקת האזור הגאוגרפי, השוואת מחרים, ביקוש מול היצע ועוד. יש לקחת בחשבון את הרווח הצפוי מהנכס ואת המיסים המוטלים על התהליך לפני ההשקעה שכן יש לוודא כי כל העבודה הנדרשת תהיה רווחית ומשתלמת.

הדרישה והצורך התמידי בדירות מגורים ושטחי מסחר לא תעלם, להפך הדרישה והפער בין הביקוש להיצע רק עולה עם השנים, על כן מדובר בתחום מבוקש מאוד בעל פוטנציאל לרווח משמעותי ויצירת השקעה מניבה גם אם במכירה מהירה וגם אם בשכירות לתווך הרחוק. 

מה אתם חושבים על המאמר?
+1
0
+1
0
+1
0
+1
0
+1
0
+1
0
+1
0

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button